הסכמי מכר ורכישה

רכישה ומכירה של דירת מגורים היא ללא ספק אחת מן הפעולות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. היות שמדובר בפעולה בעלת משמעויות רבות, פרוצדורליות וכלכליות, ראוי להסתייע בשירותיו של עו״ד המתמצא בתחום אשר ילווה, ידריך ויציג בפניכם את התמונה המלאה במסגרת הליך המכר ו/או הרכישה.
 

רכישה - נקודות והיבטים חשובים
כאשר מדובר בהליך רכישה של דירה יש לפנות בראש ובראשונה אל מרשם המקרקעין (״טאבו״) ולבדוק את מצב הזכויות בדירה. לשם כך יש להפיק נסח טאבו, המהווה למעשה תעודת הזהות של הנכס. בנסח ניתן יהיה לראות מי הבעלים הרשומים, האם קיימים שעבודים על הנכס כמו משכנתא, עיקול, צו מניעה, הערות אזהרה למיניהן וזכויות צד שלישי אשר יש להידרש אליהן במסגרת העסקה.

בדיקות נוספות שיש לבצען בטרם הרכישה הן בדיקות במסגרת הרשות המקומית שבשטחה נמצאת הדירה. במסגרת בדיקות אלה נבדק מצבה התכנוני של הדירה – האם קיים לדירה היתר בנייה, האם קיימת התאמה בין הבנוי בפועל לבין ההיתר שניתן, האם קיימים צווים מטעם הרשות המקומית וכיו״ב. במקרים מסוימים אף ראוי להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך אשר יבצע בדיקה מקיפה לגבי הנכס ויחווה את דעתו המקצועית בהתאם.

כמו כן, ככל והרוכש יבקש לממן את רכישת הדירה בהלוואה מובטחת במשכנתא, עליו לפנות מבעוד מועד לבנק אשר ממנו הוא עתיד ליטול את ההלוואה ולקבל ממנו אישור עקרוני להלוואת המשכנתא. במידת האפשר, העדיפות היא קבלת אישור עקרוני המתייחס לדירה הספציפית שהקונה מעוניין לרכוש.

בתום כל הבדיקות הרלוונטיות ניתן יהיה לחתום על חוזה רכישה.

מכר - נקודות והיבטים חשובים (לרבות מיסוי מקרקעין)
אשר למכירת דירה, הנושאים החשובים ביותר הם היבטי המס אשר יחולו במסגרת העסקה. גם במקרה זה יש לבחון את החבות במס בשני מישורים שונים: האחד – במישור המקומי, קרי, התשלומים הצפויים לרשות המקומית בעת מכירת הדירה והשני – במישור המדיני, קרי, התשלומים הצפויים לרשות המסים.

מכירה של נכס מקרקעין מוגדרת כ״מימוש הנכס״. משכך, ייתכן ובעת המכירה ולאחר הגשת בקשה לאישור הרשות המקומית להעברת הזכויות בנכס משם המוכר לשם הקונה, יתבקש המוכר לשלם היטלים לרשות המקומית. ההיטלים העיקריים שהרשות המקומית גובה בעת מימוש נכס מקרקעין הם ״היטלי פיתוח״ (היטלים אשר מקורם בפיתוח התשתיות העירוניות המשמשות את הדירה – מים, ביוב, כבישים, מדרכה וכד׳) ו״היטל השבחה״ (היטל שמקורו בתכניות העירוניות החלות על נכס המקרקעין אשר יש בהן כדי להשביח את ערך הנכס).

מבחינת היבט המס המדיני, ״מס השבח״ הוא המס החשוב אשר יש לתת לו את הדעת בעת מכירה של נכס. מדובר למעשה במס המוטל על הרווח שנוצר החל מיום רכישת הנכס ועד ליום מכירתו. על המוכר לבצע תכנון מס נכון באופן שעלול לחסוך לו כסף רב, עד לכדי פטור מלא מתשלום מס השבח בעת מכירת נכס מקרקעין. כך לדוגמה, כאשר בבעלות המוכר דירת מגורים יחידה הנמצאת בבעלותו כ-18 חודשים לפחות, יוכל המוכר לבקש פטור מלא ממס השבח (בהתקיים יתר התנאים המנויים בחוק מיסוי מקרקעין, שבח ורכישה, התשכ״ג-1963).

רשימת הפטורים, התנאים לקבלתם והאפשרויות למימושם היא רשימה לא קצרה ולכן על המוכר נכס מקרקעין להיוועץ בעו״ד הבקיא בהם אשר ייתן הסבר מלא ואף יערוך תכנון מס ראוי המיטיב עם המוכר.

דברי סיכום
בדיקות מקדמיות לבדיקת נכס מקרקעין, הן למטרת רכישה כדי לעמוד על טיב הדירה ומצב הזכויות בה והן למטרת מכר לשם בדיקת ההוצאות הצפויות בהיטלים ומסים ממשלתיים, הן בדיקות חשובות ביותר אשר מטרתן להציג בפני מוכר ו/או רוכש הדירה את התמונה המלאה הצפויה במסגרת העסקה. באופן זה ניתן למזער את החשיפה להוצאות בלתי צפויות בהמשך העסקה, גילוי ליקויים בנכס לאחר הרכישה, קיומן של חריגות בניה וכד׳.

במסגרת הסקירה לעיל הובאו חלק מן הבדיקות הנהוגות במסגרת עסקאות מכר ורכישה. עם זאת, עסקאות נדל״ן הן עסקאות גדולות אשר במסגרתן מועברים סכומי כסף רבים, וכל עסקה מחייבת בדיקות וביצוע פעולות נוספות הרלוונטיות לאותה עסקה. לכן, אין לבצע עסקאות מכר ורכישה באופן עצמאי וללא ליווי של עו״ד העוסק בדיני מקרקעין אשר יעמוד לצדכם ויוביל אתכם בבטחה יד ביד לאורך הדרך.